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房企回城搅热一二线城市土地市场万芳

发布时间:2020-02-14 12:28:24 阅读: 来源:铡草机厂家

房企“回城” 搅热一二线城市土地市场,

越来越多的开发商开始朝 北上广 进军,中心城市对于开发商的 桥头堡 效应再次体现。

数据显示,8月份,上海、北京、广州、深圳等十个典型城市土地出让金收入811.6亿元,同比增长149.3%;土地成交均价为3259元/平方米,同比增长151.4%,已持续11个月同比正增长。

扎堆开战

此前,很多开发商为了躲避调控,进军三四线市场,而在今年却发生了逆转:开发商开始回城,而且更倾向于北上广这样的一线城市。

以恒大地产(03333.HK)为例,6月18日,在与中海、华发、招商、越秀等多家房企激烈交锋之后,恒大最终以143%的溢价拿下广州白云区沙太南路配件厂地块。资料显示,恒大拿下此地的代价是23.09亿元和配建52400平方米保障房,折算楼面价为26696.5元/平方米。

7月3日,恒大又以35.6亿元并配建26万平方米保障房的代价,投得北京昌平区沙河镇一居住用地,建筑面积逾51万平方米,楼面价6964元/平方米,溢价率16.67%,这是恒大首次 进京 。

9月4日,恒大再以总价40.4亿元、折算达15453元/平方米的楼面价,拿下限价2.2万元/平方米的豆各庄乡地块。以此计算,该地块所建项目的最高销售收入为58.4亿元,而项目地价已达40.4亿元,这意味着地价占销售收入的比例为69%。恒大必须将建安、销售、营销、融资、税收等其他各项成本控制在总额18亿元、平均6110元/平方米以内,才能保持盈亏平衡。

国内著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对媒体表示,恒大此次竞得地块,销售价远低于市场房价,严重压缩恒大开发利润。但不会出现 零利润 ,仍存在一定的开发利润空间。一是保障房部分开发利润至少在10%;二是限价房地块在银行贷款与税费方面具有优惠政策,可节省大量的开发成本;三是限房价地块的开发成本只要控制得当,开发利润不会低于10%。

就在同一天,恒大又在杭州历经142轮报价,以25.95亿元总价竞得萧政储出[2013]21号地块,折合楼面价10556.5元/平方米。

在前不久的中期业绩发布会上,恒大地产首席执行官、董事局副主席夏海钧曾表示,目前公司现金流充裕,将重点增加一线项目土地储备。

CRIC研究中心研究经理朱一鸣表示,恒大并不是第一个 行为反常 的房企,其他专注二、三、四线城市的房企也在今年做出了类似的积极转型。

开发商粮仓充足

佳兆业2013年中报透露,今年以来,已斥资86.5亿元获取土地储备125万平方米,其中66亿元投向广州、上海、深圳和杭州。

这几乎是开发商都洞悉的一个道理,一二线城市的利润要远远高于三四线城市。从抗风险上来说,一二线城市的抗跌性也更强一些。

能去一二线城市的重要原因不外乎开发商的粮仓比较充足。数据显示,恒大上半年现金总额达419.7亿元,加上394.8亿元未使用的银行授信,集团目前可动用现金流达到814.5亿元,这是恒大的历史最好水平。

另纵观万科、龙湖、绿地等开发商,今年上半年销售业绩都实现了不同程度的增长。

此外一个重要的原因是,通过前几年的调控,开发商的抗调控能力也在逐年提高,今年变成了一个 不差钱 的年份。

今年1~7月份,房地产开发企业到位资金约6.6万亿元,同比增长31.5%。2012年房地产开发企业到位资金约9.6万亿元。

不过,就在7月,中冶集团退了南京下关滨江2号地块,这幅地块是去年的全国总价地王,也就在今年,雅戈尔也退了杭州的申花地块。

(第一财经日报)

(编辑:陆浩)

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